บ้านมือสองในตลาดไม่ได้มีแค่บ้านที่เจ้าของประกาศขายเองเท่านั้น แต่ยังมีแหล่งที่มาจากช่องทางอื่นๆ ซึ่ง ประเภทของบ้านมือสองแบ่งตามแหล่งที่มา จะส่งผลต่อ ราคา ความเสี่ยง ขั้นตอนการซื้อ และสภาพบ้าน ที่แตกต่างกันอย่างสิ้นเชิง โดยสามารถแบ่งออกเป็น 4 กลุ่มหลักๆ ดังนี้ครับ
1. บ้านมือสองจากเจ้าของโดยตรง (Owner Sale)
เป็นบ้านที่เจ้าของบ้านประกาศขายเอง หรือฝากขายผ่านนายหน้า (Agent) ทั่วไป
- ลักษณะเด่น: สามารถเข้าไปดูสภาพบ้านจริงได้ง่าย ต่อรองราคากับเจ้าของได้โดยตรง และมักจะเห็นสภาพความเป็นอยู่หรือเพื่อนบ้านในทำเลนั้นจริงๆ
- ข้อดี: เจรจาเงื่อนไขได้ยืดหยุ่น (เช่น ขอวางมัดจำต่ำ หรือขอเวลาโอน) ได้ข้อมูลเชิงลึกของบ้านจากผู้อยู่อาศัยจริง
- ข้อจำกัด/ความเสี่ยง: ต้องตรวจสอบเอกสารสิทธิ์ (โฉนด) และภาระผูกพันต่างๆ ด้วยตัวเองให้รอบคอบ เพื่อป้องกันปัญหาการหลอกลวงหรือบ้านติดจำนอง
2. ทรัพย์สินรอการขายของธนาคาร (NPA - Non-Performing Asset)
คือบ้านที่เคยเป็นหนี้เสีย (NPL) ของธนาคาร แล้วธนาคารยึดมา หรือหลุดจำนองมาเป็นของธนาคารโดยสมบูรณ์แล้ว
- ลักษณะเด่น: ธนาคารนำมาประกาศขายเองผ่านเว็บไซต์ หรือบูธกิจกรรมของธนาคาร
- ข้อดี: ปลอดภัยเรื่องกฎหมาย 100% เพราะธนาคารเคลียร์สิทธิ์ให้เรียบร้อยแล้ว มักได้โปรโมชันดอกเบี้ยสินเชื่อบ้านราคาพิเศษจากธนาคารเจ้าของทรัพย์เอง และราคาดึงดูดใจ
- ข้อจำกัด/ความเสี่ยง: บ้านส่วนใหญ่จะขายตามสภาพ (As-is) ธนาคารจะไม่ปรับปรุงให้ ผู้ซื้อต้องเผื่องบประมาณและเวลาในการรีโนเวทเอง
3. บ้านขายทอดตลาดจากกรมบังคับคดี (Legal Execution Department)
คือบ้านที่ถูกฟ้องร้องบังคับคดีและนำมาประมูลขายทอดตลาด เพื่อนำเงินมาชำระหนี้ให้แก่เจ้าหนี้
- ลักษณะเด่น: ซื้อขายผ่านระบบการประมูล ใครให้ราคาสูงสุดในรอบนั้นก็ได้ไป
- ข้อดี: ราคาถูกที่สุด เมื่อเทียบกับแหล่งอื่น (บางครั้งต่ำกว่าราคาตลาด 30-50% ในการประมูลรอบลึกๆ)
- ข้อจำกัด/ความเสี่ยง: มีความเสี่ยงสูงที่สุด เนื่องจากไม่สามารถเข้าไปดูภายในบ้านก่อนประมูลได้ และบ่อยครั้งที่เจ้าของเดิมยังไม่ย้ายออก ซึ่งผู้ซื้อต้องทำเรื่องฟ้องขับไล่เองหลังจากประมูลได้แล้ว นอกจากนี้ยังมีขั้นตอนการเตรียมเงินประกันและประมูลที่ซับซ้อน
4. บ้านมือสองรีโนเวทพร้อมอยู่จากบริษัทพัฒนาอสังหาฯ (Developer/Renovator Companies)
เป็นเทรนด์ที่ได้รับความนิยมสูงในปัจจุบัน โดยมีบริษัทเอกชนหรือ Developer ซื้อบ้านเก่ามารีโนเวทใหม่ทั้งหลังเพื่อขายต่อ
- ลักษณะเด่น: บ้านมีสภาพสวยงาม ทันสมัย เหมือนได้บ้านใหม่ในทำเลชุมชนดั้งเดิม
- ข้อดี: พร้อมเข้าอยู่ทันที ไม่ต้องปวดหัวกับการคุมช่างรีโนเวท มักมีการรับประกันโครงสร้างหรือระบบน้ำ-ไฟให้ในช่วงแรก (ตามเงื่อนไขของแต่ละบริษัท) และจัดกู้ธนาคารให้ง่าย
- ข้อจำกัด/ความเสี่ยง: ราคาสูงที่สุด ในกลุ่มบ้านมือสอง เพราะบวกค่าดำเนินการ ค่ารีโนเวท และกำไรของบริษัทเข้าไปแล้ว และอาจตรวจสอบงานระบบที่ถูกซ่อนไว้ใต้ฝ้าหรือผนังได้ยาก
